Surtaxe résidences secondaires : quelles communes peuvent l’appliquer ?

La surtaxe sur les résidences secondaires suscite de vifs débats dans de nombreuses communes françaises. Alors que le marché immobilier connaît des tensions, certaines villes cherchent à freiner la spéculation et à encourager la mise en location des logements vacants. Cette mesure vise principalement à augmenter l’offre de logements pour les résidents permanents.

Toutes les communes ne sont pas autorisées à appliquer cette surtaxe. Seules celles situées dans des zones tendues, où la demande de logements excède largement l’offre, peuvent y recourir. Une liste définie par décret détermine ces zones, souvent situées dans des régions attractives comme la Côte d’Azur, les grandes métropoles ou certaines zones touristiques.

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Qu’est-ce que la surtaxe sur les résidences secondaires ?

Instaurée sous François Hollande et maintenue par Emmanuel Macron, la surtaxe de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires existe depuis 2015. Codifiée à l’article 1407 ter du CGI, elle permet aux communes d’augmenter la part communale de la taxe d’habitation pour les résidences secondaires. Le texte de loi offre le choix aux communes d’instaurer ou non cette surtaxe, par une délibération du conseil municipal.

Cette mesure n’a pas été affectée par la réforme de la fiscalité locale, qui a vu la suppression de la taxe d’habitation sur la résidence principale. La surtaxe reste en vigueur en 2023 et concernera davantage de communes à partir de 2024. Le nombre de municipalités habilitées à l’instaurer passera de 1 151 en 2023 à 2 546 en 2024, suite à un décret paru le 25 août 2023.

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Le conseil municipal peut moduler l’augmentation de la surtaxe dans une fourchette de 5 % à 60 %. Cette possibilité de modulation existe depuis 2017. La surtaxe est annuelle : une fois instaurée, elle nécessite une nouvelle délibération du conseil municipal pour être supprimée.

Les communes peuvent délibérer jusqu’au 30 septembre 2023 pour instituer la majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires dès 2024. Cette taxe ne s’applique donc pas automatiquement et requiert une décision locale. L’extension de la surtaxe s’applique principalement aux zones touristiques et aux agglomérations de plus de 50 000 habitants.

Les critères pour qu’une commune puisse appliquer la surtaxe

Pour qu’une commune puisse appliquer la surtaxe de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, elle doit répondre à des critères précis. Premièrement, seules les communes situées dans le périmètre de la taxe annuelle sur les logements vacants peuvent mettre en place cette surtaxe. Cela signifie que les communes doivent appartenir à une agglomération de plus de 50 000 habitants.

Le zonage est un élément clé. Les zones dites « tendues », où la pression sur le marché immobilier est forte, sont particulièrement visées. Ces zones incluent les grandes agglomérations, mais aussi des zones touristiques avec une forte proportion de résidences secondaires et de locations meublées de tourisme.

Ce zonage sera étendu à 2 546 communes supplémentaires à partir de 2024, portant le total à 3 697 communes. Parmi ces nouvelles communes, on retrouve des villes de diverses agglomérations comme Avignon, Salon-de-Provence, Caen, Nîmes, Lunel, Rennes, Orléans, Creil, Saint-Cyprien, Chambéry, Cluses, Bailly-Romainvilliers, Pointe-à-Pitre, Fort-de-France, Le Robert, Cayenne, Saint-Denis, Saint-Louis, Saint-Paul et Saint-Pierre.

Le conseil municipal, quant à lui, joue un rôle central dans l’instauration de la surtaxe. Il doit délibérer et voter la mise en place de cette taxe. La délibération doit intervenir avant le 30 septembre pour une application dès l’année suivante. La décision n’est donc pas automatique mais repose sur une volonté locale d’agir sur le marché immobilier.

Liste des communes pouvant appliquer la surtaxe en 2024

La nouvelle liste des communes où la surtaxe de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires peut être appliquée a été fixée par le décret du 25 août 2023. Cette liste inclut des villes situées dans des zones tendues, où la pression sur le marché immobilier est particulièrement forte.

Voici quelques exemples des communes concernées :

• Avignon
• Salon-de-Provence
• Caen
• Nîmes
• Lunel
• Rennes
• Orléans
• Creil
• Saint-Cyprien
• Chambéry
• Cluses
• Bailly-Romainvilliers
• Pointe-à-Pitre
• Fort-de-France
• Le Robert
• Cayenne
• Saint-Denis
• Saint-Louis
• Saint-Paul
• Saint-Pierre

Le décret étend le nombre de communes concernées par la surtaxe à 3 697, contre 1 151 jusqu’à maintenant. Cette extension touche particulièrement les zones touristiques et les villes des littoraux de France continentale, Corse incluse.

Les conseils municipaux de ces communes ont jusqu’au 30 septembre 2023 pour délibérer et décider de l’application de cette surtaxe dès 2024. La décision n’est donc pas automatique, mais repose sur une volonté locale d’agir sur le marché immobilier en régulant la pression exercée par les résidences secondaires.

Les implications pour les propriétaires de résidences secondaires

Les propriétaires de résidences secondaires devront anticiper la possibilité d’une majoration significative de leur taxe d’habitation à partir de 2024. Avec l’extension du zonage aux 3 697 communes définies par le décret du 25 août 2023, cette hausse pourrait toucher un nombre croissant de foyers.

Le taux de majoration de la surtaxe est modulable entre 5 % et 60 %, offrant ainsi une marge de manœuvre aux conseils municipaux pour ajuster la pression fiscale en fonction des besoins locaux. Cette modulation est possible depuis 2017 et permet aux communes de répondre aux spécificités de leur marché immobilier.

Les conseils municipaux ont jusqu’au 30 septembre 2023 pour délibérer sur l’instauration de cette taxe. Son application, bien que non automatique, pourrait devenir une réalité pour de nombreux propriétaires dès l’année prochaine. La présence de nombreuses communes touristiques sur la nouvelle liste, comme celles des littoraux ou des Alpes, accentue cette perspective.

Pour les zones tendues, où la demande de logements dépasse largement l’offre, l’objectif de cette surtaxe est clair : encourager la mise en location de biens vacants. En dissuadant la multiplication des résidences secondaires inoccupées, les municipalités espèrent libérer des logements pour les résidents permanents.

Les propriétaires doivent ainsi préparer leurs finances en conséquence et envisager des solutions alternatives, telles que la location saisonnière ou de longue durée, afin de minimiser l’impact fiscal de cette surtaxe.